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如何选择一个适合自己企业发展的办公场所?

2016/07/28

企业由于扩大规模、租金到期等种种原因,时常会面对办公地点搬迁的问题,一个合适的办公地点能够大大提升员工和客户的稳定性。那企业如何在杭州众多园区中选择适合企业的项目?该从哪些方面考察一个园区的好与坏、利与弊?如何选择一个适合自己企业发展的办公场所?


 

小编觉得:首先,位置是关键。地产界的地段理论其实在园区市场应用中更为深刻。

第二,交通状况的好坏直接影响到企业的商务成本,和员工的通勤成本及办公效率,甚至会影响对商业机会的把握。

第三,办公地点是企业的名片,对企业的宣传作用不可小觑。好的建筑设计和硬件配套可以帮助写字楼项目迅速扩大知名度,对入住企业形象的提升也不容置疑。

 

下面小编对两种科技园招商比较常见的两类企业:科技企业和教育机构的选址要求和特点进行整理。

 

1、科技公司选址的要求及特点

 

一、物业所属区位:

如果此类公司注册在余杭或滨江这类政府重点扶持的产业新区,会享受到相应的租金返还、人才补贴、税收减免等一系列优惠政策,根据园区在线的经验,这一点是科技企业选址的最重要因素。但也有一部分大中型企业设点在了在黄龙商圈、武林商圈这样的中央商务区,意在大大提高公司的外在形象。

 

二、交通利达性:

绝大多数科技企业的员工人数较多,且加班的情况较为严重,所以,此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格(即:办公地址距员工住址较近或较为方便)。

 

三、软硬件设施:

  1. 强电:一般园区的物业皆要双路共电,且电源系统需达到220V—380V有的条件。电力供应容量应不低50VA/平米。
     

  2. 弱电:办公区域内应保证8—20平米内有一个信息点,信息点包括:语音点、数据点、光纤出口。且应有在20—50年内可拓展升级的可能。
     

  3. 网络支持:园区每幢大楼内应有至少两家以上的网络运营商可供选择,还应具备专线上网、无线上网(支持迅驰)。大厦还应设有手机信号覆盖系统即:无屏障系统。
     

  4. 人性化:园区配套食堂可以解决企业员工最基本的吃饭问题,而且由于科技型企业的员工工作较为单调,所以园区如配有空中花园、咖啡厅、健身房等休闲场所会提升员工的幸福感。如果暂时还不具备以上条件,那至少园区的绿化率应符合国家标准。
     

  5. 电梯:数量的多少(每3300—4500平米/吨/部),载重量的大小,轿箱的高矮大小,梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒),电梯的自动控制或人工控制系统应良好,因为哪个员工也不想因为电梯的原因而迟到。
     

  6. 车位:地上、地下车位的总数量多少(45—65个/万平米),停车泊位的方便程度(人工控制或电脑控制)。
     

  7. 建筑风格及结构:

    『风格』:大多数IT公司较为青睐风格现代、新潮的物业,多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。

    『结构』:大多数IT公司的员工人数非常多,办公密度大,且多希望开放式办公。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面:应在150—200公斤/平米,其中转换机房的承重要求就更高了。在抗震方面:应至少可抗震7—8级。在净层高方面:应在2.6—3米之间,如在个别楼层设有超高层(LOFT)最佳。

     

  8. 中央空调及烟感、喷淋:
    『中央空调』:分2管制、4管制、VAV系统,后两者更受青睐,但随之而来的是租金的不菲。新风量也是一个较为重要的参数,一般国际标准为35立方米/人/小时,但目前已有50立方米/人/小时这一数字。而且市场上也有了分层供应新风系统,还有了冬季供湿系统。
    『烟感、喷淋』:二者布置的密集度也会直接决定客户入住后的二次装修的费用高低。

     

  9. 中央空调及烟感、喷淋:
    『初装(简装)』:吊石膏(铝扣)、白墙(壁纸)、水泥地抹平(网络地板),比较受企业的欢迎。
    『毛坯』:裸房状态则可以满足公司自行装修来体现自身形象的要求。

     

  10. 户型、面积及价位:

    『户型』:由于国内外建筑技术的不断提高和改进,基本上杭州从90年代初至今的大厦及写字楼皆为框架、框架剪力墙及综合结构,也就是说户型的开间基本上可以保证至少在100平米左右,且大多可以相邻间可以互相连通。这样的条件是科技公司的基本要求。

    『面积』:根据各公司的情况,它们对面积的需求完全取决于其业务拓展方向。

    『价位』:依照园区在线的经验,一般小型科技公司的心理价位在1.0—2.5元/天/㎡(含物管费),面积在50—500㎡之间;中型公司要求的价位在2.0—4.0/天/㎡(含物管费),面积也在500—5000㎡之间;大型公司要求的价位在4.0元/天/㎡(含物管费)以上,相应的面积则很大,通常半栋、整栋或多栋园区等。
     

  11. 关于园区租售问题:
    通常情况下,不管是内资还是外资公司,凡是要购买园区写字楼,说明其公司的业务将在本地进行长远发展。在本地租用写字楼或大厦的公司,则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。

     

  12. 物业管理公司:
    杭州园区的物业公司通常分专职专业的和开发商自设的两种,像绿城物业、滨江物业这类的大型专业物业管理公司会比较受到企业的认可。

     

  13. 外资高科技企业的特殊要求

    外资企业一般都会考虑五大因素:(1)靠近大学、科研机构,有充足的科研人才;(2)良好的基础设施,交通便利、通讯发达;(3)环境开阔,有良好的人文环境,便于信息沟通和国际交往;(4)法律咨询、物业、策划等服务性机构比较完善;(5)制度环境、管理的国际化程度比较高。

  14.  

     

2、教育机构选址的要求和特点

 

一.区位:

此类公司一般根据所教授专业及科目的受众群分布来选址,没有其他较为特殊的要求
 

二.交通利达性:

绝大多数此类公司的学员人数较多,所以,此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格。公交线路的多少,是否紧邻环路,开车是否方便等。

 

三.硬件设施:

1.  建筑风格及结构:

教育公司机构基本分A、B两类:

 

A,内外资公司关于企管、策划、语言、MBA等方面培训(高端客户为其学员)

『风格』:大多数此类公司较为青睐风格现代、新潮的物业,多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。 

『结构』:大多数此类公司的学员工人数不一定很多(只因学费高),但多希望3—5人一班(有独立且封闭的小房间)。在楼板承重方面:应在150—200公斤/平米,其中转换机房的承重要求就更高了。在抗震方面:应至少可抗震7—8级。在净层高方面:应在2.6—3米之间,如在个别楼层设有超高层(LOFT)最佳。

 

B,内资机构关于成人教育、语言等(中低端客户及学生为其学员) 

『风格』:大多数此类机构主要考虑运营成本(因其所收学费不高,利润较低,所以不会选择高档大厦或写字楼),故风格陈旧、楼龄较长的物业,多为普通砖石外力面。

『结构』:大多数此类机构的学员人数非常多,就学密度非常大(这样会提高利润!),且多希望开放式办学。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构,一般砖混也可。至于楼板承重方面和抗震方面没有(资格)特殊要求,不是危房即可。对层高无特殊要求

 

2.价位和面积:

一般A类公司的租金预算较高3.5元/天/㎡(含物管费)以上,租赁面积应在300㎡左右至数千平米;一般B类机构的租金预算较低,一般在1.0—2.5元/天/㎡(含物管费),租赁面积在500㎡左右至数千平米。

 

3.车位:

数量无特殊要求,或要求不是很高。

图片: 

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